Précisions sur la notion d'ensemble immobilier unique et permis de construire

Il est constant qu'un ensemble immobilier unique doit faire l'objet d'un seul permis de construire.

 La qualification d' ensemble immobilier unique doit ainsi être retenue pour une construction constituée de plusieurs éléments lorsqu'il existe entre ces éléments des liens physiques ou fonctionnels.

C'est la définition classique de la notion d'ensemble immobilier unique dégagée par le Conseil D’État (CE, 17 juillet 2009, n° 301615).

Ce faisant, l'unité du style architectural, l'unité de la maîtrise d'ouvrage ou de la participation des constructions à une même opération ou à un même projet ne peuvent pas caractériser à eux seuls l'unicité d'un ensemble immobilier.

Récemment le Conseil D’État est venu préciser cette notion (CE, 28 décembre 2018, n°413955)

" Il s'ensuit, d'une part, que si une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique, doit en principe faire l'objet d'un seul permis de construire, ces dispositions ne font pas obstacle à ce que, lorsque l'ampleur et la complexité du projet le justifient, notamment en cas d'intervention de plusieurs maîtres d'ouvrage, les éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l'objet de permis distincts, sous réserve que l'autorité administrative ait vérifié, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l'ensemble des permis délivrés. Il s'ensuit, d'autre part, que lorsque deux constructions sont distinctes, la seule circonstance que l'une ne pourrait fonctionner ou être exploitée sans l'autre, au regard de considérations d'ordre technique ou économique et non au regard des règles d'urbanisme, ne suffit pas à caractériser un ensemble immobilier unique.

8. Pour estimer que les projets " L'écrin de Chiberta " et " Le sanctuaire d'Eugénie ", situés sur deux terrains contigus, constituaient un ensemble immobilier unique, le tribunal administratif s'est fondé sur la circonstance qu'ils sont desservis par une même voie d'entrée et de circulation interne, qu'ils bénéficient d'une même rampe d'accès à leurs parcs de stationnement respectifs et partagent les mêmes réseaux d'eau, d'électricité, de fibre optique et de gaz, ainsi que l'éclairage collectif et d'autres équipements annexes tels qu'un poteau incendie, des boîtes aux lettres et un local de stockage de conteneurs à déchets et qu'enfin, bien que relevant de deux maîtres d'ouvrage distincts, ces projets présentent la même conception architecturale. Il résulte de ce qui a été dit au point 7 qu'en se fondant sur de tels éléments techniques pour caractériser un lien fonctionnel entre ces constructions distinctes et en déduire qu'elles constituent un ensemble immobilier unique devant en principe faire l'objet d'un seul permis de construire, le tribunal administratif a entaché son jugement d'erreur de droit."

Ainsi, malgré la présence de nombreux éléments techniques communs aux deux constructions, la qualification d'ensemble immobilier unique ne peut être retenue.

Dès lors, le projet nécessitait le dépôt de plusieurs permis de construire.